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深度万科的养老雏形

2019-08-15 09:46:42来源:励志吧0次阅读

深度|万科的养老雏形

在2016年的感恩节这一天,北京万科嘉园长阳长者中心正式落成,这个是北京万科的首个社区嵌入式养老项目。

参观时,第一直观感受就是这里的装修很“万科”:干净柔和的色调、简约舒适的布局、挑高阳光大厅,还有角落散落的绿植。

这是万科在北京落成并运营的第三个养老项目,嘉园长阳长者中心根植于社区,定位为社区嵌入式养老。所谓社区嵌入式养老,在万科的定义下,代表着规模较小,可以做日间照料服务、康复上门服务、卫生家政服务等。这也就是说,嘉园长阳长者中心给周边社区的老人提供服务,服务半径更大,服务平台更开放。

这是一个相当成熟的定位。

从2012年开始对养老产业进行投入建造,一直到2016年在北京的第三个项目落成,我们似乎可以从万科这样一个个体中,窥探到养老行业的发展步调:它已从空中楼阁转变为雏形初现。

雏形初现

于永玲浸淫地产圈十几年,她在万科做过开发、商业、采购、工程、营销,凡是产业链内的工种,几乎都有过她的身影。这样一个地产老司机如今转型,负责着北京万科的养老业务,她说:“在万科所有的新老业务中,养老最难。”

养老确实难。在中国,养老方面没有现成的经验可以借鉴,人人都知养老是一门大生意,然而没有科学的管理模式能够实现合理运营、养老人才极度缺失且流动性大,甚至盈利模式都在探索中的现实,让养老产业一直停留在概念阶段,并没有谁在研究养老生意经时取得过突破性的进展。

然而在2016年的感恩节,伴随着嘉园的落成,北京万科养老产业的三条产品线随之清晰起来,通过万科对养老产业的探索,我们似乎看到了一个初具模型的范本。

按照养老不同阶段所需要的不同服务为基础,万科将养老分为三条产品线:城市全托中心“怡园”,这一体系是偏重高护理等级客户的机构型;持续照料社区“随园”,这一体系侧重于全生命周期照护的CCRC型,活跃长者居多,提供更多综合性的服务;社区嵌入中心“嘉园”,这一系列规模较小,辐射周边社区长者,提供日间照料服务。

在具体定位时,万科结合所在区域进行分析,充分了解区域特征进行配建,选择合适的区域落成相应的产品类型。以嘉园为例,这是一个典型的公建民营模式在养老方面的尝试,政府提供物业,万科做运营管理,该产品辐射周边23个社区,千余位老人,因物业规模较小,且社区辐射半径较大,因此划归为社区嵌入式养老机构,命名为嘉园。

在北京万科嘉园长阳长者中心的案例中,物业由政府提供,万科做装修、运营,是典型的公建民营项目,这是一份相对较轻的资产模式。在养老这份成本投入相对较大的事业中,轻重资产的选择也是外界甚为关心的话题,这甚至关系到万科养老生意的回报及持续性。

于永玲对此给出的答案是“轻重结合”。于今年年初开业的怡园光熙项目,由万科参股国企北控,并进行后期装修、运营、管理,这一案例就是非常典型的重资产模式。半年多的时间,怡园光熙项目已经做到经营持平,于永玲对此很满意,“经营持平代表着一种能够实现盈利的能力。”毕竟在盈利方面,中国目前的养老产业还尚未探索出一条有效的道路,“一旦具备这种能力,那么随着规模的扩大和体系的完善,就会有越来越多的资本方对养老产生更大的信心。”

对于刚刚开业的嘉园项目,于永玲团队的目标是一年内实现经营打平,盈利无关乎轻资产与重资产。

一份20年的生意

刘肖说,20年后的中国一定会诞生一家万亿市值的养老企业。那么万科现在所做的就是一项20年的生意。“中国50后的高净值财富人群,还没有进入养老的阶段,所以现在的养老市场仅仅是在青铜时代。”

实际上,万科对于养老的准备,从7年前就已经开始。从2009年开始,在万科所拿地块中就有养老配套出现,也就是从那个时候起,万科开始思考养老该如何做。在紧随其后的2010年,万科从集团层面召开养老研讨会,每年定期与顾问公司开会,做养老可行性问题研讨。这项事业终于从2012年起步,始于青岛、北京两家城市公司,项目研发、市场定位、产品设计,那一年万科的养老事业正式启动。

对于刘肖来说,在养老事业方面,杭州随园嘉树项目应该是他的里程碑作品之一。他确定了侧重全生命周期照护的CCRC模式,不仅为万科业主,也为社会提供养老服务,属于综合性养老机构。

在北万,刘肖提出6+X计划,养老仍然是其中最为重要的项目之一,这不仅关乎到北京万科的转型大计,同样也是为以后的20年做积淀。刘肖将这种积淀称作“摸着石头过河”,这其中的难处,身在一线的万科人体会得最为深刻。

像于永玲一样转行做养老的万科人并不在少数,在嘉园开业现场,有穿黑色帽衫的工作人员说,“凡是跟我穿一样衣服的工作人员,都是万科的老员工。”他们都是从地产一线走出来,转行干起了养老。

专业人才的缺失是中国养老行业目前面临的最为现实也是最为棘手的难题,万科对于养老的设想虽然已经初现雏形,然而诸多行业性难题仍然亟待解决。

首先,科学的运营模式是目前养老行业的难点。由于缺乏经验指导,养老行业没有一套可行性的运营体系,目前万科所作出的努力也都在尝试之中,做过商业的于永玲希望养老行业能摸索出一套像商业物业运营体系一样精准、有效的系统,为此,北京万科力求将管理系统化,用行之有效的统一标准管理旗下养老项目。

其次,支付模式是于永玲最为担心的问题,“老年人一般情况下没有经济能力,那么如何让他们有意愿、有能力支付养老服务,这个问题很关键。”是否可以利用商业保险、政府政策等相关渠道来解决?她举了一个很恰当的例子:如果没有按揭贷款这种支付模式,那么房地产的黄金20年可能就不会出现

养老产业的未来仍然具有很多不确定因素,万科模式落地北京让我们看到了一些落在实处的努力。怡园幸福家、怡园光熙、嘉园长阳,万科在北京已经运营了三个项目,未来两到三年时间,万科在北京区域还将以北京为主拓展约20个养老项目,基本完成养老初步布局。行动派万科总能给行业带来一丝曙光。

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